Contratos agrários e suas características

 

Com matéria disciplinada na lei 4.504/64, o denominado estatuto da terra dispõe sobre a posse ou uso temporário da terra, dentro da atividade agrícola ou pecuária podendo ser arrendamento ou parceria rural.

Os contratos agrários sofrem uma incidência maior de dispositivos que restringem a autonomia da vontade dos contratantes, pois neste ramo há uma grande possibilidade de conflitos, por isto mesmo há a previsão do termo inicial e final dos prazos contratuais e os limites destes, bem como questões relativas a frutos pendentes e direito de preempção

 

 

  1. Do contrato de arrendamento:

 

O arrendamento rural é a cessão onerosa de imóvel rural, por tempo determinado ou não, em que o proprietário, possuidor ou administrador permite o uso ou gozo temporário da terra por aquele que exerça atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista de forma retributiva ao arrendador.

Os artigos 95 e 95-A do estatuto determina as nuances do arrendamento da terra rural, já sendo claro que é vedado o subarrendamento*, a não ser por consentimento expresso do proprietário da terra; Se for contrato por prazo indeterminado sem estipulação expressa presume-se o contrato estabelecido por no mínimo três anos.

O contrato terá por termo final sempre depois da última colheita na propriedade, se houver retardamento por motivo de força maior será prorrogado o prazo do contrato, e sempre que a plantação de cultura ultrapassar o prazo contratual é necessário ajustar previamente com o arrendador a forma de pagamento do uso da terra pelo período excedente.

Há a possibilidade do direito de preferência do arrendatário na renovação do arrendamento havendo outros interessados, em seis meses antes do vencimento do contrato o proprietário do imóvel notificará extrajudicialmente constando as propostas existentes, caso não haja notificação considera-se automaticamente o contrato atual renovado desde que o proprietário da terra não desista ou ofereça nova proposta, tudo em simples declarações registradas no cartório de registro de imóveis.

Quanto a benfeitorias necessárias e úteis o arrendatário terá direito a indenização e a cria de animais será restituída após o término do contrato, quanto às benfeitorias voluptuárias o levantamento será apenas com a aceitação do proprietário do solo.

O estatuto da terra também fixa os limites de remuneração do arrendamento, não podendo ser superior a 15% do valor cadastral do imóvel já incluso o valor das benfeitorias previstas no contrato, caso o arrendamento seja parcial na propriedade e recair sobre glebas de alta rentabilidade a remuneração poderá ter o limite de 30%.

 

  1. Do contrato de parceria:

 

O contrato de parceria guarda semelhanças com o de arrendamento, só que neste há a partilha dos riscos entre os pactuantes, sendo que um proporciona a propriedade, podendo existir benfeitorias ou não, e o outro adiciona a força produtiva.

Há o prazo mínimo de três anos de duração se não houver estipulação expressa pelas partes contratantes, o referido contrato com bem descreve o seu nome é uma cooperação entre o proprietário da terra e o produtor rural, observando que no próprio estatuto traz os limites de fruição dos rendimentos da produção pelo proprietário.

No estatuto da terra há um rol de direitos e deveres das partes, como por exemplo, a previsão de que o proprietário terá que dispor de um local para o parceiro residir na propriedade, além do mais as despesas de tratamento e criação de animais serem por conta do parceiro.

Os limites percentuais da cota-parte da remuneração do proprietário da terra se dão da seguinte forma, previstas pelo art.96, VI da lei 4504/64:

 

Art. 96. Na parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, observar-se-ão os seguintes princípios:

VI – na participação dos frutos da parceria, a quota do proprietário não poderá ser superior a:

  1. a) 20% (vinte por cento), quando concorrer apenas com a terra nua;
  2. b) 25% (vinte e cinco por cento), quando concorrer com a terra preparada;
  3. c) 30% (trinta por cento), quando concorrer com a terra preparada e moradia;
  4. d) 40% (quarenta por cento), caso concorra com o conjunto básico de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso;
  5. e) 50% (cinqüenta por cento), caso concorra com a terra preparada e o conjunto básico de benfeitorias enumeradas na alínea d deste inciso e mais o fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos tratos culturais, bem como as sementes e animais de tração, e, no caso de parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% (cinqüenta por cento) do número total de cabeças objeto de parceria;
  6. f) 75% (setenta e cinco por cento), nas zonas de pecuária ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinco por cento) do rebanho e onde se adotarem a meação do leite e a comissão mínima de 5% (cinco por cento) por animal vendido;
  7. g) nos casos não previstos nas alíneas anteriores, a quota adicional do proprietário será fixada com base em percentagem máxima de dez por cento do valor das benfeitorias ou dos bens postos à disposição do parceiro.

 

A lei traz uma série de compensações legais entre as partes, reduzindo a litigiosidade e aplicando uma série de regras a um ambiente geralmente informal e corriqueiro.

*Subarrendamento: Arrendatário ou locatário cede a sua posse direta da propriedade alheia para outra pessoa.

 

Foto Guilherme

Guilherme Borges

Autor: Guilherme Henrique Borges Silva

Advogado

Investidor e estudante do mercado financeiro

Colunista e sócio do aviduspelodireito.com.br

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